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房价应是均收入的14倍 你拖后腿了吗

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发表于 2013-7-26 14:26:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

合理的房价,应该是户均收入的14~15倍。 

  所谓3~6倍,是彻头彻尾的伪科学。

  1)幸福

  很久很久以前,我们曾有一位专家,大声疾呼。在发达国家,平均工作每5秒种,就可以打一个电话。而在中国,要工作5分钟,中国电信太贵了。  

  之后又有一位专家,大声疾呼。在发达国家,每工作一年的工资,就可以买一辆汽车,中国人也该一年买一辆车。  

  还有一位专家,认为美国人每工作5分钟,就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟,也该能买一个汉堡。汉堡应该降到¥0.5一个。  

  最后某位专家,认为美国人每工作六年,就能买一套150坪豪宅。中国人每工作六年,也该能三室房子。房子实在太贵了。

  可问题是,如果我们买汉堡,买汽车,买房子,打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。  

  那,那,那。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了?  

  事实上,中国仍然是一个贫穷落后的国家,仍然是一个发展中国家。因为落后,因为发展中,我们的生活水平不可能达到美国人的层次。  

  正好比美国人物质极大丰富,工作5分钟就能买一个汉堡。而在中国,很多低素质的民工,往往要工作四至六小时,才能获得一日三餐。  

  这是由各国生产力所决定的,这是由各国发展水平所决定的,是不以我们的意志所转移的。  

  夸张一点而言,东非国家肯尼亚,是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。  

  如果我们跑过去肯尼亚,向肯尼亚人民灌输,工作五分钟可以买一个汉堡。600美金想买他们的房子。结果将会怎样?怕是东非人提着长矛,把我们杀赶出来了。

  综合来说,物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的,国力越发达,比例越低。国力越落后,比例越高。

       发达国家: 6~8倍 (美日德法英意加,GDP$20000以上)

  中等发达: 8~10倍 (韩台马西土巴阿,GDP$10000)

  初步发达: 10~12倍 (京沪深穗, GDP$5000)

  不太发达: 12~14倍 (省会城市, GDP$2500)

  很不发达: 14~16倍 (中国内地, GDP$1000)

 楼主| 发表于 2013-7-26 14:27:13 | 显示全部楼层
2)数据

  为了读者方便理解,我们引用一些2002年国际实际房价数据*

  2002年各国房价收入比:

  德国 11.41

  日本 11.07

  英国 10.3

  意大利 8.61

  法国 7.68

  美国 6.43 

  在各主要工业国中,仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家,因为极端的地多人少,才能维持在6~7倍房价/收入比左右。 

  但这样的情况,到了2003年又发生了极大的变化,随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大,达29.6%。若算上南非兰特汇率变动,更让人瞠目界舌。(兰特由1:7升至1:2)

  南非 29.6%

  香港 28.7%

  香港港岛 43%

  西班牙 17.2%

  法国 16%

  新西兰 13.5%

  美国 11.2%

  中国内地 10.8%

  英国 10.2%

  瑞典 9.8%

  意大利 9.7%

  比利时 9.3%

  爱尔兰 8.5%

  丹麦 7.3%

  加拿大 6.2%

  荷兰 2.8%

  澳大利亚 2.7%

  瑞士 2.3%

  新加坡 0.9%

  德国 -1.3%

  日本 -6% 

  其中,澳大利亚,瑞士,新加坡,涨幅最小。但如果算计澳元,瑞郎,坡元,这二年约60%的涨幅。澳洲房产,其实比香港升得更快。

 1994年至2004年各国实际房价升幅,按本国货币计算:(按美金再加60%) 

  南非 195%

  爱尔兰 179%

  英国 147%

  西班牙 131%

  澳大利亚 113%

  法国 90%

  瑞典 76%

  荷兰 75%

  美国 65%

  意大利 65%

  比利时 60%

  新西兰 52%

  丹麦 50%

  加拿大 41%

  我们曾听说过某些“英国484平米,仅售17万英镑”之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论,“学好数理化”是多么地重要啊。  

  作者明显地搞错了平方英尺ft,和平方米mm的区别。1平方英尺=0.093平米。换算下来,这一套45平米的房子,居然需要265万人民币。折合5.87万/平米,而且还是伦敦郊区20年的旧房。  

  英国目前的人均收入,官方数字为14000镑/年。17万英镑,需要一个单身汉不吃不喝干12年。  

  截止2004年,全世界排名前20位的大经济体,已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下。 

 楼主| 发表于 2013-7-26 14:27:32 | 显示全部楼层
3)土地  

  继续回到我们的理论讨论,即使相同的发展阶段,比如日本和美国,香港和加拿大,谁的比例应该更高一点。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。  

  中国名义上有960万公里土地,但其实1/4是沙漠,1/5是丘陵与高原。真正绝大多数人口,集中在京广线以东,海拔1500米以下,华东大平原之上。  

  而美国东西二条海岸线,气候怡人,降雨充沛,好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区,绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。  

  当我们决定了一个区域的发展阶段。好比$5000美金的经济体,其合理房价应该是10~12倍。  

  则接下来考虑的,是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多,生存空间狭小的国家,房价/收入比,应该是较靠近上限的12倍。 

  同理,香港日本的房价收入比,也应该比加拿大高。

 楼主| 发表于 2013-7-26 14:28:06 | 显示全部楼层
4)未来  

  考查了一定阶段的经济体,我们面临一个很重要的问题,对未来的预期。  

  花期国专家曾经质问过,假设政府明“年”开始增发100%的钞票,市面将会怎样。答案很简单,明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的,对未来的预期,今天就会决定行为。  

  和阿、巴、智等停滞的经济体不同,中国是全世界发展最快,最有潜力的国家。  

  虽然不知道未来如何,但在可预见的将来,在胡温剩余的7年执政期内,可以预言,中国经济仍将保持快速,稳健,持久的增长。 

  现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到20000,那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心,那为什么不“用手投票”,直接买涨中国呢。  

  摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白,“一个兴旺的城市,总是享受贴水的”。  

  我们很冒昧地,很谨慎地,给予房地产每年1%的贴水。即意味着在将来20年中,中国经济,将跑赢世界经济1%个百分点。(目前全球平均增长为4.4%)  

  所以我们将我们的目标调高20%,即给予中国房地产20%的贴水。由平均收入的12倍,调高到14.4倍。  

  这个比例虽然暂时看有点高了,但随着繁荣的不断增长,逐渐会变得不再负担,乃至毫不费力。 

  好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市,即使按照官方很不可靠的数据,年收入也增长了14.5%。这意味着什么概念呢,原先贷款占收入比70%,过了一年就仅只有61%了,再过一年就只有53%了。  

  2004年 约20000

  2003年 17026 +14.5%

  2002年 14867 +14.5%

  2001年 12982  

  5)泡沫 

  我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。 

  有一点必须要提醒我们的分析员,上海是一个人均GDP $6000美金的城市。  

  香港的人均GDP大约是$25000,香港的房价平均约为¥35000/平米  

  台湾的人均GDP大约是$12000,台湾的房价平均约为¥20000/平米  

  上海的人均GDP大约是$6000,上海的房价平均约为¥9000/平米 

  北京的人均GDP大约是$4000,北京的房价平均约为¥6000/平米

  如果我们考察更多的经济体。如美国,日本,英国,法国,德国,西班牙。我们会发现,这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价,约集合在$3000~4000/平米左右。

  发达国家的经济体,约是我们的四倍,其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的,甚至被低估的。

  我们无法理解,在外资大行的分析报告中,恶意地,多次引用一个错误的,带有严重误导性的数据。

  关于泡沫论的观点,我们听得最多的一个就是,“上海的人均收入仅只有14800元,根本无法支持目前的房价价位”。

  是的,上海的人均GDP是香港的1/4,而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性,虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。

  每年14500元人均收入,引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅1200元人民币,则意味着上海人的月均消费支出,仅800元左右。

  算了吧,“测不准先生”。任何一个稍有头脑的人都知道,800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上,上海的最低低保线是550元/月。

  再次提醒各位一下,台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争,疾病,政治动荡。至2012年,京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000,平均房价¥20000/平米左右。
发表于 2013-7-26 14:52:45 | 显示全部楼层
地都是国家的,国家卖地赚钱,那房价谁说了算?不要让市场背黑锅了!
发表于 2013-7-31 13:53:03 | 显示全部楼层
大小不同的碗碟在抽屉抽拉的过程中非常容易滑动,这种抽屉底板上设计有小孔,可以根据碗碟的大小随意调整固定柱的位置,大大提高了抽屉的使用效率。   
发表于 2013-8-4 22:49:58 | 显示全部楼层
<strong style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">小编的话:</strong>狭长型卫浴间中底部的蓝色灯光奠定了整个空间的风格,布满整个地面的发光条带来诡异的感觉。吊顶和抽水马桶后方的木质墙面连成一体,抽水马桶的造型也很奇特,还原了怀旧造型,高高挂起的水箱以及垂下的拉绳都是与众不同的所在。
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