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房地产市场成交量反弹 深圳楼市再现天价"喝茶费"

2020年04月14日 来源:互联网 小军 浏览:
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近期的深圳楼市已经引起了相关部门的注意。

4月9日晚间,深圳市南山区住建局发布紧急通知称,严禁恶意炒作哄抬房价,凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的,主管部门将联合相关执法部门依法严格查处,严肃追究其法律责任。

这是继上周宝安区住建局发布通知“将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取‘喝茶费’‘更名费’等违法行为”后,监管层的再次出击。

频频警告背后是深圳楼市火热之际出现的乱象,在新房方面,深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元“喝茶费”“更名费”,购房者想要买到房子,需提前支付高达百万元的“喝茶费”。而在二手房市场,热点区域部分房源挂牌价调高达百万元。

这源于疫情缓解后的市场反弹。4月12日,深圳中原总经理郑叔伦向时代周报记者表示,随着疫情缓解,房地产市场成交量急速反弹,累积的购买力一下子释放,导致近期火爆局面。但他也认为,茶水费是违法行为,必须要禁止,让市场规范经营。

事实上,时代周报记者调查了解发现,深圳部分楼盘仍有“喝茶费”的现象。

深圳市住建局数据显示,3月全市新房网签4224套(含商业),环比增长153.8%;住宅3152套,环比增长279.8%。

深圳楼市:房地产市场成交量反弹 再现天价

进入4月,新房成交量继续提升,根据深圳贝壳研究院数据,3月30日―4月12日,深圳新房共成交1974套。

针对当前深圳楼市的现象,4月12日,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,楼市目前的火爆是局部的,是避险资金的炒作。

他认为,火爆并不是深圳楼市的真实情景,多数楼盘目前销售情况并不好,部分二手盘价格也有一定的下跌,深圳楼市分化现象严重。

“喝茶费”现象仍然存在

“喝茶费”重出江湖,备受关注。

所谓喝茶费即更名费,有些人用自己名额订房,还有一些“关系户”通过关系拿到房源,若其他购房者想买到心仪房源,需提前额外支付一笔价格不菲的费用。

近日,有爆料称,位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外宣称售罄,实际上转为内部消化,需要缴纳“喝茶费”后才能买房。

针对新房市场乱象,宝安区住建局于4月3日发布通知,表示将严厉打击收取“喝茶费”“更名费”等违法行为,提及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

4月8日,两个3月热销楼盘“云玺锦庭”“万科星城”发布声明,辟谣“喝茶费”行为。

4月9日晚,深圳南山住建局再次发文表示,个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价,主管部门将联合执法部门严格查处。

尽管监管部门已经作出系列警示,但“喝茶费”现象仍屡禁不止。

4月11日,时代周报记者从一位卖房渠道人士处得知,当前深圳宝安区还有几个楼盘购房仍可以通过缴纳“喝茶费”来购房。

“目前都市茗荟、云玺、海纳公馆,金亨利二期、海岸城等新盘仍有少量房源在售,主要集中在宝中地区,不过指标只有几个,‘喝茶费’的价格根据户型大小而定,总价越高喝茶费也越贵,价格都在100万元以内。”该售房渠道人士告诉时代周报记者。

该人士透露,以海纳公馆为例,目前只有少数几套房源在售, 面积在89平方米的房源总价在800万元左右,“喝茶费”为75万元,面积为116平方米的房源,总价在1150万元左右,“喝茶费”为80万元,而金亨利二期相对较便宜,费用在50万元上下。

他表示,最近询问的人比较多,海纳和宝中的几个盘近期基本能消化完。

同时,他明确提到,目前只能根据户型图选房,因为大多数营销中心已经关闭。

对于“喝茶费”的具体操作,上述渠道人士再三强调绝对安全。

“购房者和我们在银行开联名账户,将钱款打到账户上做资金监管,直到房产交易完成后才会提走款项,如果没有选购到心仪的房源,会退还资金。”他说。

“喝茶费”最终流向何方?该人士表示,自己只会提取部分中介费,至于具体的数额,他并未透露更多。而据媒体报道,开发商和中介机构都有可能是资金的流向。

4月12日,北京金诉律师事务所律师王玉臣向时代周报记者表示,“喝茶费”是一种典型的违法违规行为,严重违反了《商品房销售明码标价规定》的相关规定,这种行为还会逃避房款的资金监管,按照法律规定,开发商预售而来的所有的购房款,必须先进入专门的资金监管账户,只有在彻底完工后才能动用剩余资金。

他表示,高额的“喝茶费”会将一部分房款转移到个人账户或者其他非监管账户,提前把房款转移,既违法又会损害购房者的利益。

投资客青睐限价新盘

2011年,深圳推出了严格的“限价令”,采取预售备案系统对每个项目进行价格上限的限制措施,超过价格上限的将不能获准预售。

严格的新房限价举措与不断上涨的二手房价,出现了新房价格不及二手房的倒挂现象,也催生了大众对于新房的购买热情。

上述渠道人士坦言,即便是加上几十万元的“喝茶费”,总价也低于周围二手房的价格。“目前宝中这边二手房均价在12万元/平方米左右,而这几个新盘的单价在10万元/平方米,可谓买到就赚到。”

限价的新盘也受到了投资客的青睐。

4月12日,一位深圳投资客告诉时代周报记者,他们将这种专门购买新房的行为叫做打新,通常投资者会合伙凑钱购买限价一手房,在抽签未中的情况下,只要总体价格低于周围的二手房,会通过“喝茶费”来购置新房。

他透露,今年下半年,华润城四期、光明金融街、沙井海岸城、华强城都将开盘,这都是他们的打新目标。

楼市升温也让二手房业主的卖房计划改变。

“甚至有客户发现,春节前看好的房子在春节后发现不是原来的房子。”4月12日,中原南山区域一位中介人士告诉时代周报记者,目前宝中、南山等热门等议价空间非常低,部分业主在2月时已经撤盘,部分业主调高了价格。

他说,以南山片区鸿威海怡湾一套88平方米的三房为例,在3月16日,其挂牌价为1380万元,而就在4月11日晚,上调了320万―1700万元。

“在宝中和前海不是钱挑房子,而是房子挑钱。”4月12日,一名深圳购房者告诉时代周报记者,仅在4月11日一天,就有近20组购房者去看前海鼎太风华的同一套房子。

市场热度正向远郊的区域传导。

4月12日,坂田一位中介人员表示,位于坂田地铁口德润荣君府,一位业主曾在2016年以单价4.5万元/平方米买了一套89平方米的三房,今年年初,业主挂牌545万元,一周后又涨到了560万元,刚刚以580万元价格成交。

市场区域分化明显

事实上,“喝茶费”仅是当下深圳楼市局部火爆的缩影,深圳楼市尚未达到全盘皆热的程度,区域分化比较明显。

4月11日,一家深圳房企的营销人员告诉时代周报记者,目前仅有宝安、南山以及光明部分片区的市场较热,像坪山区方直仓谷府,去化情况并不理想。

据深圳贝壳研究院统计,不同区域之间的差异逐渐明显。其中宝中、宝城、前海等4个片区环比涨幅大于2%;景田、龙坂、龙中、人民南、新洲5个片区涨幅在1%-2%,布吉片区微涨0.4%。

时代周报记者发现,挂牌价普涨之下,罗湖区和龙岗区域也有小部分房源下调房价,降价幅度在20万―30万元。

对于深圳楼市后续发展,郑叔伦表示,4月开局后市场热度回升,按照趋势,本月成交量可以恢复正常水平。

跟体量较小的新房市场相比,二手房在一定程度上可以反映整个深圳楼市的真实水平。2019年11月豪宅认定标准的改变,使得深圳二手房市场被激活,疫情影响也较小。

深圳中原地产数据显示,3月深圳二手住宅出现补偿性上涨,成交套数为8008套,环比上升3.8倍;成交面积为68.0万平方米,环比上升3.68倍。

交易放大之后,部分区域的挂牌价格也随之突破高点,集中体现在宝安区和南山区。

根据链家数据,深圳湾单价已破20万元/平方米、南山区的华润城单价挂到18万元/平方米以上、宝中片区的均价涨至10.4万元/平方米、碧海湾片区的最高单价攀爬至9.1万元/平方米,西乡片区的均价范围提升到6.3万―8.7万/平方米,而光明区域的部分楼盘单价也冲到了7.4万元/平方米。

近期深圳中原地产统计数据也显示,3月全市二手住宅均价为59048元/平方米,环比上升0.95%;深圳贝壳研究院统计的3月二手住宅均价为67048元/平方米,环比上涨2.0%。

4月12日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前调控的方向是平稳楼市,“喝茶费”是个别现象,不具备普遍性,楼市的回升也能够带动上下游产业链,但如果深圳楼市持续升温,政府调控会趋严。

他也表示担忧,疫情影响经济环境,购房者的支付能力明显减弱,如果没有加大杠杆,房价上涨不可持续。

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